Nueva Ley de Alquileres

Fue sancionada la semana pasada por la Cámara Alta después de cinco años de lucha. La nueva normativa modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los convenios y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario. La ley fue aprobada sin la presencia de la oposición que se retiró al momento de votar.

Desde Inquilinos Agrupados celebran el resultado de una lucha de cinco años. La semana pasada, el Congreso Nacional a través de la Cámara de Senadores sancionó con 41 votos a favor el proyecto de Ley de Alquileres. “Este es un gran paso ya que desde el año 1984 que no teníamos ley de alquileres nacional. Además es un hecho muy importante ya que somos el primer país en Latinoamérica que cuenta con regulación de los alquileres a nivel nacional”, manifiesta Gervasio Muñoz, integrante de la agrupación que defiende a los locatarios.

Son varios años de lucha contra un mercado inmobiliario que se acostumbró a operar con total impunidad y en negro. “A partir de ahora 9 millones de inquilinos e inquilinas de todo el país tendremos mejores condiciones para alquilar nuestra vivienda”, remarca Muñoz.

La sanción de esta nueva Ley, se da dentro de un marco de pandemia mundial donde cada vez más inquilinos se endeudan para pagar el alquiler. El 49% del total país está con dificultades para pagar el alquiler de junio. Se calcula 10 puntos menos que el mes anterior, por la apertura de la cuarentena en varias provincias del país, pero el dato sigue siendo preocupante dicen desde Inquilinos Agrupados.

Entre los puntos destacables de la nueva norma se contempla una extensión del plazo mínimo de los alquileres de dos a tres años, dispone una actualización anual (y no semestral) del precio de todos los contratos (independientemente de su valor), sobre la base de una fórmula de indexación mixta que combina en partes iguales la evolución de la inflación (IPC) y de los salarios (RIPTE), establece que todos los contratos deben registrarse en AFIP (para evitar la evasión impositiva), fija que el depósito en garantía sea de sólo un mes y con un monto no mayor al primer mes de alquiler, que las expensas extraordinarios sean abonadas por el propietario (incluso aquellas que se liquidan como ordinarias), entre otros puntos favorables a los inquilinos.

En la actualidad, a pesar de la obligatoriedad que fija el decreto 320/20 a pagar mediante CBU, se observa que un 44% de los inquilinos censados por Inquilinos Agrupados pagó en efectivo el alquiler. Un 67% dijo estar endeudado o recibiendo ayuda de algún familiar. Por último, el 33% de los encuestados manifestó haber sufrido algún tipo de violencia por parte de las inmobiliarias o propietarios.

Desde la agrupación recuerdan que sigue vigente (aunque no haya difusión oficial) el Decreto 320/20 que suspende desalojos, y extiende contratos hasta el 30/9 por el mismo precio. Sigue vigente obligatoriedad de pagar por CBU.

Los puntos principales de la nueva legislación:

• El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.

• El reintegro del mes de garantía debe realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler.

• El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

• Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias debe pagarlas el locador.

• Los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

• La intermediación solo puede estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.

• En cuanto a la garantía, el locatario debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

• Sobre el valor de la garantía, el locador no puede requerir garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

• Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928.

• En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

• Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP.

• Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; entre ellas: la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles.

• Se dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación.

Acciones de la agrupación Inquilinos Agrupados

-Asesoramiento legal

-Instalación pública de la problemática, a través de la difusión en los medios de comunicación, y la organización de charlas, talleres y encuentros, entre ellos, dos festivales culturales frente a la Legislatura porteña.

-Conformación de una Federación de Inquilinos Nacional con todas las organizaciones de inquilinos del país.

-Impulso al proyecto de Ley Nacional de Alquileres.

-Presentación en la Justicia de una acción de amparo contra el Colegio de Corredores Inmobiliarios por el cobro ilegal de comisiones. Con esta iniciativa, lograron que las 6 mil inmobiliarias de la Ciudad se ajusten a la ley y cobren un solo mes de comisión en lugar de dos, como venía sucediendo en la última década.

-Impulso al proyecto de ley 5859 que se aprobó en agosto de 2017 para que la comisión inmobiliaria la pague el dueño de la vivienda y no el inquilino.

-Impulso a la creación de un Programa de Atención a Inquilinos en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad. Organismo público dedicado a atender problemáticas de inquilinos y elaborar propuestas de políticas públicas para defender al sector.

-Presentación de un proyecto de declaración en la Legislatura porteña, que fue aprobado por unanimidad, para que el primer lunes de octubre sea considerado “Día del Inquilino”.

Más información

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