Por un Código Urbanístico para la ciudadanía
Argumentos para plantear en la Audiencia Pública por la actualización del Código Urbanístico. Informe del Observatorio del Derecho a la Ciudad.
El 26 de septiembre 2024 la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires aprobó en primera lectura el proyecto de actualización del Código Urbanístico (CUR) presentado por el Poder Ejecutivo, el cual lo quiere vender como resultado de la escucha y respuesta a los planteos de los vecinos y organizaciones de la sociedad civil sobre las consecuencias nefastas de la aplicación del Código Urbanístico aprobado en 2018.
Sin embargo, el proyecto de revisión no resuelve ninguno de los problemas que llevaron a la ciudadanía a organizarse y resistir y podría agravarlos, refleja muy parcialmente los cambios propuestos por vecinos y organizaciones además de no cumplir con los requisitos legales de una revisión o actualización integral del Código.
- Las principales ilegalidades que se deben denunciar en la Audiencia Pública son:
No hubo actualización del Plan Urbano Ambiental (PUA) aprobado en 2008, por lo cual no se respeta la jerarquía de la planificación establecida por la Constitución de la Ciudad, la ley 71 y el PUA, ya que no se dieron los grandes debates sobre la planificación de la ciudad antes de aprobar o revisar el Código Urbanístico
Se violaron los artículos 1.1.4., 10.11.1., y 10.11.2. de Código Urbanístico, los artículos 25 y 26 de la Ley N. ° 2930 Plan Urbano Ambiental y el artículo 7 del Acuerdo de Escazú en cuanto:
– No se realizó monitoreo obligatorio por ley ni se presentó un diagnóstico con indicadores que permitan evaluar las consecuencias de la aplicación del CUR desde su aprobación lo que sería la base para su revisión. Nos convocan a audiencia pública sin un diagnóstico, sin los resultados del Monitoreo, sin fundamentos de las propuestas. Esto es una violación a la participación informada.
– No se siguió el proceso institucional de participación ciudadana informada previsto por ley. No hubo información previa a la ciudadanía sobre el Código y no se abrieron instancias de participación institucional en la fase inicial antes de la aprobación del proyecto en la Legislatura en primera lectura.
– Se violó el principio de no regresividad con relación a la democracia participativa ambiental incluido en el acuerdo de Escazú. No se puso a discusión el proyecto de ley en el Foro Permanente Participativo. No hubo reuniones en los territorios comunales. No hubo ninguna devolución por escrito. Todas estas instancias de participación se realizaron al momento de discutir el Código Urbanístico en el año 2018. Estamos frente a una grave regresión democrática.
– En las mesas de trabajo con las comunas, instituidas por la Legislatura con el Ejecutivo en respuesta a una causa judicial que presentamos, sólo pueden hablar los juntistas y uno o dos representantes por consejo consultivo.
De forma resumida, afirmamos que se está violando nuestro derecho a una participación informada y que la audiencia pública del 6 de noviembre no compensa ni sustituye todas las instancias de participación que deberíamos tener.
- Entrada en vigencia del Código
La Cláusula Transitoria, incluida en la primera versión del proyecto de ley, excluye de la aplicación de la actualización del Código Urbanístico cuando se apruebe a todos los casos en que se hubiera iniciado un trámite. Esto deja prever años de aplicación del código actual (viejo), con sus efectos nefastos. La cláusula no está incluida en el texto aprobado en la 1ra lectura por la Legislatura, pero se anunció que va a ser incorporada en la 2da lectura. Para que la revisión del código no sea en vano, el código en su nueva versión debe aplicarse a todos los trámites iniciados que no tengan permiso de obra otorgado al momento de su aplicación, so pena de violar los mismos derechos ambientales que se pretende amparar con esta revisión.
- Ejes sustanciales a plantear
De cara a la audiencia pública del 6 de noviembre y al futuro debate necesario sobre la planificación de la ciudad, se proponen los siguientes ejes a tener en cuenta en los debates presentes y futuros sobre el Código Urbanístico:
- Cumplimiento pleno del proceso participativo institucional acatando el dispositivo legal vigente desde la fase inicial
Se debe cumplir con todas las instancias de participación previstas por la ley. Una participación informada basada en un diagnóstico con metas y una evaluación de los resultados del monitoreo, con un amplio debate en todo el territorio de la ciudad.
En esta revisión, se exige la inclusión en la modificación actual de todos los proyectos de ley elaborados por las organizaciones de vecinos en diferentes barrios, adoptando su versión integral.
- Planificación de la ciudad en serio
En rango de jerarquía, después de la Constitución de la Ciudad, se encuentra la ley de Plan Urbano Ambiental. No se cumplieron sus actualizaciones, y el PUA no cuenta con su modelo territorial aprobado. No se aprobó el Código ambiental. Tampoco contamos con un plan de tránsito y transporte que es una obligación legal.
Esta revisión del CUR sostiene la desplanificación de la ciudad para permitir que surjan los negocios con la especulación inmobiliaria. La ausencia de planificación genera que no iniciemos el camino para la solución de los problemas más graves que vive la ciudad.
Se necesita una Planificación Urbana que considere la ciudad actual desde una perspectiva metropolitana, igualitaria, ambiental y profundamente democrática.
El Gobierno porteño nos ha conducido a que la discusión de la planificación y el CUR se reduzcan a la capacidad constructiva de una parcela cuando el eje debería ser las relaciones y dinámicas sociales y económicas de la población, su calidad de vida y ambiental, sus necesidades. La ciudad somos sus habitantes y no debe ser reducida a los metros cuadrados qué se pueden construir.
- Limitación de la constructibilidad en la ciudad
Datos publicados por el Gobierno de la Ciudad muestran que existen actualmente 183,7 millones de m2 edificados en la ciudad.
El CUR vigente habilita la construcción de 309 millones adicionales o sea multiplica por 2,5 la cantidad de m2 construidos si se realizara toda la capacidad constructiva prevista.
La revisión que proponen ahora, representa una reducción de menos del 4% del incremento previsto por el CUR de 2018. Este aumento desmedido de la constructibilidad no tiene sustento en la evolución demográfica de la ciudad cuya población está estable desde los años 40. Tampoco tiene sentido insistir con la necesidad de densificación cuando la ciudad tiene una densidad media igual o superior a muchas metrópolis.
Se debe limitar la constructibilidad en la ciudad tanto en las zonas de mayor densidad que el CUR prevé densificar aún más, como en los barrios de casas bajas que esta revisión pretende proteger, pero en las cuales en realidad habilita una mayor constructibilidad por los cambios de zonificación en las zonas USAB.
Esto solo se puede hacer en base a una planificación basada en las necesidades de los habitantes y en la dinámica demográfica real de la ciudad.
- Compatibilización entre construcción e infraestructura para prevenir el colapso de los servicios públicos como agua y cloacas, pluviales, electricidad, transportes, salud, educación, cultural, deportivo, espacios públicos y espacios verdes, etc. El Plan Urbano Ambiental establece que se debe planificar considerando la correspondencia entre población residente y usuaria, y la disponibilidad de servicios básicos. Este mandato no se cumple. Hace décadas que el Gobierno de la Ciudad ha decidido abocarse únicamente a estimular la constructibilidad sin analizar las consecuencias. Es necesario contar con las necesidades de la población residente y de los 3 millones de personas y el millón de autos que ingresan todos los días a la Ciudad de Buenos Aires para trabajar, estudiar, atender su salud, asistir a espectáculos o divertirse.
El CUR prevé que se las empresas concesionarias emitan certificados de factibilidad, pero luego de cambios reglamentarios, la factibilidad no se exige antes del otorgamiento del permiso de obra sino antes de la finalización de la obra para garantizar la fuerza de los hechos consumados. Las empresas concesionarias siempre otorgan estos certificados y en algunos casos hasta de forma condicionada. Es decir, simplemente no impiden que se construya, aunque no haya factibilidad real a condición de que a futuro se hagan las obras que luego nadie exige. Entre muchos ejemplos, la obra de Mindlin en Av. Figueroa Alcorta cuya viabilidad según AYSA dependerá de la realización de una obra de gran envergadura y abultados costos, el colector bajo costanera.
Este sistema no está funcionando y el colapso de los servicios públicos de los barrios porteños así lo demuestra.
- Política habitacional y mecanismos para la reducción de la desigualdad social y territorial
Nada en el CUR ayuda a mejorar la crisis habitacional, ya que solo aumenta la constructibilidad para garantizar la rentabilidad de los desarrolladores y no se basa en las necesidades de la ciudadanía.
Se necesita dar el debate sobre la falta de acceso a la vivienda en la ciudad incluyendo en el código mecanismos de acceso a la vivienda social, así como dar el peso que se merece al tema de la reurbanización de los barrios populares (villas), que son los sectores de la ciudad con mayor densidad poblacional, los que se encuentran desprovistos de servicios básicos formales, y cuentan con los mayores índices de hacinamiento cuyos efectos se vieron durante la pandemia y se reflejan en la diferencia de indicadores socioeconómicos entre el Norte y el Sur de la ciudad.
Esta política habitacional pasa necesariamente por una reglamentación aplicable a las viviendas ociosas que promueva su integración a la oferta de alojamiento y un programa de alquiler social que se vea reflejado en el CUR.
- Eliminación de la discrecionalidad y de las excepciones
El Poder Ejecutivo y el sector inmobiliario buscan siempre liberarse de las regulaciones por más permisivas que sean, por eso siempre aparecieron las “torres sorpresa” ya sea por medio de interpretaciones, de convenios urbanísticos cuyo sentido se desvirtúa o, en este caso, por ejemplo, a través de la Capacidad Constructiva Adicional (CCA) que abre la puerta a la construcción de torres de hasta 90 m de altura en ciertas avenidas, o el tema de la compensación volumétrica que permitiría aumentar las alturas de forma discrecional.
La CCA solo es una forma de compensar a las empresas para que tengan igual rentabilidad en el norte y en el sur. No es herramienta de planificación ni de calidad de vida para los vecinos, sino de negocios para los desarrolladores.
Parte de esas disposiciones fueron retiradas del proyecto inicial, pero necesitamos que no vuelvan en la segunda lectura.
Se debe exigir que el Código Urbanístico no delegue en el Poder Ejecutivo ninguna facultad para que pueda disponer excepciones. Basta de los negocios desde el Ejecutivo con las excepciones. Las excepciones son el símbolo máximo de la desplanificación o de la especulación inmobiliaria.
Debe eliminarse la herramienta denominada Capacidad Constructiva Adicional y debemos pedir que no regrese nada semejante a la compensación volumétrica, presentes en la primera versión del proyecto.
- Respetar la ciudad existente
Respeto de las diversidades barriales y descentralización, planificación con base en la cuadra y la manzana.
Como primer paso en ese sentido se exige la incorporación del contenido de todos los proyectos de ley presentados por los colectivos barriales orientados a modificar la capacidad constructiva en el CUR.
El Gobierno presenta esta revisión del Código como una propuesta de protección de los barrios de casas bajas y de las identidades barriales. Sin embargo, según datos que ellos mismos presentan, esta revisión resulta en un aumento de la capacidad constructiva en las zonas de baja densidad.
Uno de los reclamos era reducir las zonas USAB 2 que permiten 5 pisos, sin embargo, estas se mantienen en la misma proporción. Más grave aún, se reducen de 29% a 12% las zonas USAB 1 que permiten 3 pisos, (son ahora las USAB 0) que eran las que se pretendían aumentar. Aquí dos tercios de las zonas de 3 pisos pasan a 4 pisos. O sea que es una gran mentira pretender que esta revisión protege las zonas de casas bajas. Debe haber tiempo y lugar para un análisis profundo de la constructibilidad en las zonas de casas bajas que permita una baja real de la constructibilidad.
No se tiene en cuenta la cuadra y la manzana existente en la planificación como ordena el Plan Urbano Ambiental. Hay que dejar de planificar de forma abstracta y planificar de forma concreta, manzana por manzana y obviamente en forma participativa. Al no hacerlo, se producen situaciones muy negativas para la calidad de vida de los habitantes y hasta situaciones absurdas donde se arruina la habitabilidad de un inmueble por la aplicación de reglas generales cuando se necesitaba un análisis caso por caso con base en la realidad de la manzana y de cada una de sus parcelas. En la planificación de la ciudad se debe dar lugar a este análisis fino a nivel de manzana.
- Conservar la integridad de los espacios verdes de la ciudad y de los grandes espacios absorbentes, aunque sean de dominio privado (clubes, hospitales).
Retirar del proyecto de revisión la ablación ilegal de la mitad de lo que queda del Parque de la Ciudad para crear un parque para mega eventos.
Se está pidiendo la zonificación de todos los espacios verdes públicos actuales a Distrito UP.
Resulta necesaria la prohibición tajante de desafectar áreas UP o cambiar su uso en el marco de la emergencia ambiental en la que se encuentra la ciudad. La Constitución y el PUA establecen el mandato de proteger e incrementar los espacios verdes pero este mandato se viola y no se cumple. Como en el caso del Parque de la Ciudad y del parque Roca (Alcaldía) donde se continúan mutilando los grandes parques. En la ciudad se vende tierra pública y cuando se necesita para equipamiento urbano el Gobierno porteño decide quitar espacios a los parques.
Usos de los espacios verdes: Los espacios verdes públicos tienen que ser públicos, verdes y de suelo absorbente. Cualquier uso que vaya en contra de esas características, debe ser anulado.
El artículo del proyecto de ley que autoriza el cambio de usos del espacio verde para actividades comerciales y que habilita la privatización de los mismos debe ser eliminado.
- Conservar la integridad de la Costanera que debe ser 100% verde y pública
Es inconstitucional que se sigan renovando concesiones en toda la costanera a través de la ley del Distrito Joven. A pesar de que está prohibido rellenar la costanera, el Gobierno de la Ciudad continúa los rellenos como en el caso del BA Playa.
Se necesita establecer el contorno ribereño de acuerdo con lo definido en el documento del Consejo de Planeamiento Estratégico “aportes al Plan de Sector de la Ribera del Río de la Plata” con las restricciones y protecciones previstas en la Constitución de la CABA, en el Plan Urbano Ambiental vigente y en el mismo documento del COPE.
La Costanera debe ser un gran parque público. Este proyecto no atiende al pedido de la ciudadanía de que Costa Salguero sea 100% verde y público.
- Conservar la integridad del patrimonio inmobiliario público al servicio de la ciudadanía
Todos los bienes inmuebles, edificados o no, hoy propiedad del Estado nacional y de la ciudad son necesarios para la gestión urbana y se debe definir de forma participativa su futuro uso. Las necesidades de vivienda, equipamientos públicos, espacios verdes deben contar con ese patrimonio. Basta de vender tierra pública para negocios inmobiliarios.
- Protección integral del patrimonio histórico
Hoy la aplicación del CURy las excepciones aprobadas por el ejecutivo permiten construir edificios altos en el entorno inmediato de edificios patrimoniales desvirtuando el sentido de la protección patrimonial. Es necesario rever las disposiciones sobre protección patrimonial para garantizar mayor respeto al patrimonio histórico de la ciudad. Se deben revertir todas las flexibilizaciones que se votaron desde la aprobación del CUR.
- Integración del espacio público como unidad de planificación y regulación de su uso
Hay grandes espacios públicos completamente pavimentados que se podrían reconvertir en espacios verdes. No se pone límite a la ocupación privada del espacio público. Las concesiones que ocupan las veredas también se tienen que regular. En el CUR se deja de lado la regulación del espacio público para concentrarse principalmente en la construcción de las parcelas privadas.
- Saturación de usos en el marco del paradigma de la mixtura de usos
La implementación de la Mixtura de usos generó en toda la ciudad grandes conflictos por la incompatibilidad de usos, principalmente porque no se ha regulado la intensidad de los usos permitidos en la implementación de esta mixtura.
El CUR debe establecer una regulación de la saturación o intensidad de uso que sea eficaz y otorgue soluciones inmediatas a las víctimas. Este es un gran fracaso del actual CUR que el proyecto de ley de actualización aún no ha resuelto si bien ha reconocido el problema.
El proyecto plantea lineamientos, pero aún nada con impactos reales e inmediatos en la ciudad.
- Integración del riesgo hídrico en las disposiciones del Código
Se deben establecer restricciones a la construcción en zonas de riesgo hídrico. La problemática del riesgo ambiental está ausente de todas las grandes decisiones que toma el ejecutivo en el uso de las tierras y la autorización de obras. Hay un mapa de riesgo hídrico, pero no se lo respeta y se siguen permitiendo grandes construcciones en estas zonas.
Son particularmente graves las obras con muchos subsuelos en zonas de cotas bajas como en el caso del barrio de Núñez o en el barrio de Bajo Belgrano donde se concentran mega emprendimientos en zonas inundables y donde el achique de las napas freáticas causa graves daños a las casas en los alrededores. El Código debe incluir disposiciones que regulen la construcción en zonas de riesgo, principalmente limitando la construcción en subsuelos.
No al tratamiento y aprobación exprés en segunda lectura
Se está convocando a la audiencia pública y se ha programado que la misma se realice en 8 jornadas, a partir de la segunda, desde las 10 horas de la mañana, con más de 200 oradores por día, terminando el 15 de noviembre.
El Gobierno porteño prometió que muchos de los cambios que la ciudadanía plantea, los iban a tratar en la segunda lectura. Buena parte del mes de noviembre va a ser audiencia pública. La Legislatura tendrá alrededor de 2 semanas para tratar el proyecto de ley si permanece su voluntad de aprobarlo definitivamente antes de fin de año.
No queremos un tratamiento y aprobación exprés antes de fin de año sin que se aborde con el tiempo necesario cada una de las propuestas de los colectivos barriales.
