PARQUE
CHAS
Propuesta para limitar la altura de las
edificaciones en algunos sectores del barrio
En respuesta a la preocupación de muchos vecinos por la
construcción de edificios en la zona, la arquitecta Magdalena
Eggers, propone reunirse el sábado 5 de abril a las 17,
en la pizzería de Triunvirato y Avenida de los Incas para
debatir sobre este tema.
Magdalena Eggers es vecina del barrio y su especialidad es, normativas
en construcción. Ante la consulta e inquietud en nuestro
medio de muchos vecinos de Parque Chas por la creciente edificación
en alto, Eggers dice que "si no hacemos algo van a seguir
con las obras clandestinas y los edificios altos sobre las avenidas".
Es por ello que propone reunirse para presentar en la Legislatura
porteña, un Proyecto de Ley que limite la altura de construcción
en las zonas actualmente habilitadas.
La vías de contacto con la Arquitecta Eggers son:
correo elctrónico: meggers@arnet.com.ar
Teléfono: 4522-9321
Propuesta normativa:
CONSIDERANDOS
La historia del barrio Parque Chas se remonta a mediados del
siglo XIX, cuando la quinta del Dr. Casto Munita tenía
los mismos límites que hoy refleja el barrio. Tras heredarla
la familia Chas, y explotada por el Doctor Vicente Chas para cultivos
de quintas y hornos de ladrillos, se decidió en 1924 comenzar
a lotear un proyecto con características únicas
en Sudamérica. Para eso éste construyó grupos
de chalets sobre las calles La Pampa y Ballivián, todos
de estilo inglés y con techos de tejas, con un retiro al
frente dejando jardín. Se lo denominó Barrio Parque
Chas, y su trazado laberíntico se aprobó en el Consejo
Deliberante el 29 de septiembre de 1925.
En 1927 comenzaron los loteos masivos. La mayoría de los
compradores eran inmigrantes que con pequeños sueldos adquirieron
terrenos de reducidas dimensiones y a muy largo plazo, tras el
sueño del techo propio. A pesar de ello, existían
normas urbanísticas que respetar, que impuso el Doctor
Vicente Chas: había que dejar 3 m de jardín en el
frente, no se podían levantar construcciones precarias,
ni se permitían negocios, salvo en las esquinas o en las
avenidas.
Los pobladores iniciales fueron cediendo parte de sus terrenos
para poder albergar en sus casas a hijos y nietos, hecho que se
vio reflejado en la alta ocupación de suelo que el barrio
hoy posee, incluyendo los retiros en el frente.
El barrio se vio amenazado con algunos edificios, hasta que nació
el Código de Planeamiento Urbano en 1977 y lo señaló
(casi con el mismo límite que la quinta de Munita) como
R1b (residencial de baja densidad), protegiéndolo de la
construcción en altura.
En el año 2000 se produjo una modificación importante
de este código, cuando por primera vez se escuchó
a los vecinos en Audiencia Pública. En esa instancia se
propuso proteger el trazado del barrio, con el objeto de que ninguna
autopista, ensanche de calles u otra alternativa destruyera el
diseño de calles tan características. En ese momento
la Legislatura respondió señalando al barrio como
futuro APH. También escuchó a los que solicitaron
no respetar el retiro de frente (que exigía el R1b), por
tratarse de terrenos con dimensiones exiguas.
Y también se escuchó un pedido de larga data, iniciada
por los comerciantes frentistas de la Avenida de los Incas, que
veían impedida la habilitación de los numerosos
locales que ya existían sobre esa avenida, ya que el distrito
R1b es muy restrictivo respecto del comercio. Lo que nunca imaginaron
es que en ese mismo código aprobarían la liberación
del FOT para los distritos centrales a nivel barrial (C3II), que
es como se recategorizó a toda la Avenida de los Incas
afectada anteriormente por el distrito residencial.
Si bien las edificaciones carecen de valor histórico o
arquitectónico en este barrio (salvo contadas excepciones),
lo importante de rescatar es el ámbito que se generó
a raíz de su trazado laberíntico, que hace que la
relación calle-casa-árbol-vecino prácticamente
no haya variado desde su origen, descontando la influencia del
automóvil y la llegada del subte.
Por otra parte, si bien es cierto y necesario que hay que darle
un marco a traves de la edificación a las avenidas Triunvirato
y De los Incas, es necesario tener en cuenta que las manzanas
no llegan a 50 metros de profundidad, y los edificios sobre las
avenidas deben estar proporcionados a la escala del resto del
sector.
Es por todo lo antedicho que proponemos:
Artículo 1º - Desaféctanse de los respectivos
Distritos de zonificación general del Código de
Planeamiento Urbano al polígono delimitado por el eje de
la Avenida Triunvirato, el eje de la Avenida de los Incas entre
Avenida Triunvirato y Avenida Gral. Benjamín Victorica,
las parcelas frentistas a la Avenida General Benjamín Victorica
sector este entre Avenida de los Incas y Avenida de los Constituyentes,
el eje de la Avenida de los Constituyentes, y eje de la calle
La Pampa (Planchetas 5, 6 y 10).
Artículo 2º - Modifícase el artículo
5.4.13 "Nuevos APH", desafectando el Nº 25: Parques
Chas (Av. Triunvirato, Av. de los Incas, La Pampa, Andonaegui).
Art. 3º - Aféctase al polígono descripto en
el Artículo 1º al distrito de zonificación
U 37 Barrio Parque Chas, parágrafo 5.4.6.38 del Código
de Planeamiento Urbano, que como Anexo I forma parte integrante
de la presente ley.
Art. 3º - Encomiéndase a la Secretaría de Planeamiento
Urbano del Gobierno de la Ciudad la modificación de las
Planchetas del Código de Planeamiento Urbano y la elaboración
del atlas correspondiente al distrito.
Art. 4º - Comuníquese, etc.
ANEXO I
5.4.6.38 Distrito U37 "Barrio Parque Chas"
1) Carácter: Sector Urbano que abarca la ex "quinta
de Munita", que gracias a su trazado de pasajes laberínticos
generó un ámbito especial con neta predominancia
del uso residencial familiar y baja densidad poblacional, que
es menester preservar y proteger en base a las sugerencias y acciones
promovidas por los mismos vecinos.
2) Delimitación: comprende al polígono delimitado
por el eje de la Avenida Triunvirato, el eje de la Avenida de
los Incas entre Avenida Triunvirato y Avenida Gral. Benjamín
Victorica, las parcelas frentistas a la Avenida Gral Benjamín
Victorica sector este entre Avenida de los Incas y Avenida de
los Constituyentes, el eje de la Avenida de los Constituyentes,
y eje de la calle La Pampa, según Plano de Zonificación
y Plano Nº 5.4.6.38.
3) Zonificación: A los efectos de la zonificación
se considera subdividido en dos zonas según Plano Nº
5.4.6.38:
3.1 Zona A: el polígono comprendido por el deslinde de
las parcelas frentistas a la Avenida Triunvirato, deslinde de
las parcelas frentistas a la Avenida de los Incas sector norte,
eje de la Avenida de los Constituyentes y el eje de la calle La
Pampa, y el polígono comprendido por las parcelas frentistas
a la Avenida Gral. Benjamín Victorica entre los ejes de
la Avenida de los Incas y la Avenida de los Constituyentes, eje
de la Avenida de los Constituyentes, y deslinde con parcelas frentistas
a la Avenida de los Incas sector sur.
3.2 Zona B: parcelas frentistas a la Avenida Triunvirato sector
oeste, parcelas frentistas a la Avenida de los Incas sector norte
entre Avenida Triunvirato y eje de la Avenida Gral. Benjamín
Victorica, y parcelas frentistas a la Avenida de los Incas entre
el eje de la Avenida Gral. Benjamín Victorica y eje de
la Avenida de los Constituyentes.
4) Disposiciones particulares:
4.1 Zona A:
Carácter: destinado a vivienda de baja densidad.
Estructura Parcelaria: Se deberá mantener la parcelaria
actual. No se admite el englobamiento de las parcelas existentes.
Tipología edilicia: se permiten edificios entre medianeras,
de perímetro libre y semilibre de altura limitada.
Tejido: Cumplirá con las disposiciones generales de la
Sección 4 de acuerdo a:
R = h/d = 1
r=h´/d´=1,5
F.O.T.: libre
F.O.S.: el que resulte de las normas de tejido
Altura máxima: 7 m a contar desde la cota de la parcela
determinada por la Dirección de Catastro, permitiéndose
la construcción de un piso retirado dentro de un plano
delimitado por una línea a 45º desde la altura de
7 m y con un plano límite de 10 m desde la cota de la parcela.
Sobre éste sólo podrán sobresalir antenas
para uso exclusivo del inmueble, pararrayos y conductos, chimeneas
y parapetos de azoteas.
Usos: los permitidos para el Distrito R1bI según Cuadro
de Usos Nº 5.2.1.
Publicidad: Se permitirán letreros frontales, cuyo tamaño
no supere el 5% de la superficie de la fachada en planta baja.
Se indicará el nombre del local y/o rubro de la actividad
solamente. Los letreros frontales deberán inscribirse en
el ancho de los vanos y no sobresalir del plano que los contiene.
Está prohibido el emplazamiento de estructuras publicitarias.
No se admite la instalación de ningún tipo de publicidad
en medianeras ni sobre los techos de los edificios comprendidos
en este distrito
4.2 Zona B:
Carácter: destinado a vivienda, equipamiento comercial
y servicios de escala barrial.
Estructura Parcelaria: Se deberá mantener la parcelaria
actual. No se admite el englobamiento de las parcelas existentes.
Tipología edilicia: se permiten edificios entre medianeras,
de perímetro libre y semilibre de altura limitada.
Tejido: Cumplirá con las disposiciones generales de la
Sección 4 de acuerdo a:
R = h/d = 1.5
r=h´/d´=1,5
F.O.T.: libre
F.O.S.: el que resulte de las normas de tejido
Altura máxima: 12 m a contar desde la cota de la parcela
determinada por la Dirección de Catastro, permitiéndose
la construcción de un piso retirado dentro de un plano
delimitado por una línea a 45º desde la altura de
14 m y con un plano límite de 17 m desde la cota de la
parcela. Sobre éste sólo podrán sobresalir
antenas para uso exclusivo del inmueble, pararrayos y conductos,
chimeneas y parapetos de azoteas.
Usos: los permitidos para el Distrito C3 según Cuadro de
Usos Nº 5.2.1.
5) Listado de inmuebles catalogados:
Los niveles de protección especial para cada edificio,
serán los calificados de acuerdo al Art. 5.4.12 Distrito
Areas de Protección Histórica.
Circ. Sec. Manz. Parc. Dirección Protec.
15 61 85 02 Ginebra 3830 I
15 61 111 - Andonaegui 1532 E
15 61 112 - Barzana 1515 E
15 61 194 25c Ginebra 4042 E
15 61 188 09 La Pampa 5082 I
15 61 168 31c Atenas 2905 C
15 61 169 06 La Pampa 5470 E
15 61 169 07 La Pampa 5480 E
15 61 169 08 La Pampa 5492 C
15 61 169 9a La Pampa 5494 C
15 61 169 9b La Pampa 5498 C
15 61 169 10a La Pampa 5502 C
15 61 169 11a La Pampa 5510 C
15 61 169 12 La Pampa 5514 C
15 61 177 21a Bauness 1741 C
6) Empresas de Servicios Públicos: Queda prohibida la ocupación
de la vía pública y del espacio aéreo del
Distrito por otro elemento que no sean árboles y artefactos
de alumbrado. Las Empresas de Servicios Públicos o privados,
deberán gestionar la adecuación paulatina de sus
instalaciones ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires
