LA CIUDAD
Informes sobre el crecimiento descontrolado de la construcción

Llegó a nuestra redacción un correo electrónico de la Proto Comuna de Caballito en donde informan que recibieron por parte de Atilio Alimena, Defensor adjunto del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires, la Resolución 4141/06, en donde explica claramente y sin rodeos como se armó la Ley de Impacto Ambiental de la Ciudad para favorecer los intereses especulativos.

Asimismo comunican que en el sitio Web del CEDEM (Centro de estudios para el desarrollo económico metropolitano) se puede consultar un estudio sobre la Ciudad de Buenos Aires durante el 2006.

Del informe surge que 850 mil m2 cubiertos (de lo 3 millones que se construyeron durante el 2006) no se vendieron. Y se preguntan: ¿La burbuja especulativa, está a punto de estallar?

Además, adjuntan un video de tres minutos que filmó la Proto Comuna de Caballito, que muestra como maquinaria pesada destroza una palmera, un laurel y dos pinos de aproximadamente 60 años, que se encontraban en el fondo de un lote, donde se va a construir una torre de 15 pisos (50 metros de altura).



INFORME CEDEM
Diciembre 2006

La Construcción, el Sector financiero y el Turismo son los segmentos que muestran una evolución más destacada. Como contrapartida, los únicos indicadores que mostraron una evolución contractiva fueron los de Escrituras traslativas, publicidad cinematográfica, asistentes a cine en centros de compras, y la tasa de desocupación, que tuvo un ligero incremento.

La superficie permisada para obras privadas en la Ciudad mostró, en el mes de noviembre de 2006, un aumento interanual de 8,9%, con un total de 295.544 m 2 . El aumento de la superficie permisada fue resultado de un ascenso de 4,1% en la superficie destinada a uso residencial y de 54,9% en la correspondiente a actividades económicas.

El balance para los primeros once meses del año es sumamente alentador, registrándose un aumento de 38,1% de la superficie total permisada con respecto al mismo período del año anterior, mientras que las destinadas a los usos residencial y productivo crecieron 42% y 66% respectivamente. Estos datos resultan auspiciosos, pues permiten aseverar la continuidad de las inversiones que han convertido a la construcción en uno de los sectores más dinámicos de la actividad económica local.

De acuerdo a los datos del sector inmobiliario, en el mes de octubre de 2006 se anotaron en la Ciudad de Buenos Aires 8.119 escrituras, lo que implicó una baja de 3,8% con relación a igual mes del año anterior, la tercera merma consecutiva en lo que va del año. En tanto, la variación interanual acumulada para los primeros diez meses alcanzó apenas 1,9%.

Las diferentes evoluciones que vienen observando los indicadores de permisos de construcción y los del mercado inmobiliario, muestran una llamativa divergencia. Así, resulta visible que, hasta el momento, el boom de la construcción residencial no se ha trasladado al mercado de compraventa de inmuebles, lo que se explica por los altos precios de las propiedades con relación a los salarios, y las dificultades que aun existen para acceder al crédito hipotecario.

En este sentido, se destaca que las escrituras hipotecarias tuvieron en octubre de 2006 un incremento de 10,9%, retomando nuevamente la tendencia alcista interrumpida en el mes de septiembre. En cuanto al acumulado de los primeros diez meses del año, el alza fue de 21%. Sin embargo, aunque la tasa decrecimiento acumulada interanual resulta elevada, la base de comparación es muy baja …..

Los préstamos hipotecarios siguen reaccionando progresivamente. Así, en la comparación entre noviembre de 2006 con respecto al mismo período del año anterior, el stock de crédito hipotecario se elevó 14,5%. No obstante, si se tiene encuenta que los precios de las viviendas vienen mostrando incrementos de precios iguales o superiores, el aumento del stock resultaría neutro o negativo en términos reales. Por otra parte, las tasas de interés se han elevado ligeramente, tanto con respecto al mes anterior como en la comparación interanual.

CONSTRUCCIÓN Y MERCADO INMOBILIARIO

La Construcción fue la actividad productiva con mayor expansión interanual en el año 2004 (50%), según los datos del Producto Bruto Geográfico (PBG), y una delas más dinámicas del año 2005. Según la última medición del Indicador Trimestral de la Construcción, en el segundo trimestre de 2006 la actividad verificó un incremento interanual de 34%. En términos de valor agregado, la Construcción aporta el 3% del Producto Bruto generado en la Ciudad y crea el 6,9% (160.400) de los puestos de trabajo localizados en el ámbito porteño. Por otro lado, dentro de la clasificación utilizada por la metodología del Producto Bruto Geográfico, la actividad inmobiliaria se inserta en la categoría Servicios inmobiliarios, empresariales y de alquiler. Este segmento comprendió el 17,1% del valor agregado bruto porteño durante el año 2004, y creció un 5,5% en el último año.

CONSTRUCCIÓN

La superficie permisada para obras privadas en la Ciudad mostró, en el mes de noviembre de 2006, un total de 295.544 m², el segundo nivel más alto en lo que va del año, registrándose una variación positiva de 8,9% con relación al mismo mes de 2005.

El alza de este mes se verificó como resultado de una suba de 4,1% en la superficie destinada para uso residencial (que representó 86,7% del área total permisada), y de 54,9% en el área permisada para actividades económicas (que comprendió el 13,3% restante).

Mientras que el alza del uso residencial se explica por el incremento tanto de Univiviendas como de Multiviviendas (42,2% y 3,3%,respectivamente), el incremento de la superficie permisada no residencial se encuentra asociada a las subas verificadas por Hotelería y Alojamiento (279,6%), Administración, Banca y Finanzas (201%), Industria (123,6%) y Educación y Salud (65,2%).

Como resultado de la dinámica registrada durante el acumulado de los primeros once meses del año, se observa un aumento interanual general de 38,1%, producto de incrementos de 66% en el uso productivo y de 42% en el residencial. El promedio mensual de la superficie permisada en los primeros once meses de 2006 supera los 245.000 m 2 .

Es posible observar en los siguientes gráficos la composición por sector durante el acumulado de los primeros once meses de 2006. Dentro del uso residencial, 97,2% correspondió a Multiviviendas, mientras que solamente el 2,8% restante concernió a Univiviendas.

En tanto, la superficie permisada para obras privadas a nivel nacional 1 registró, en los primeros diez meses de 2006, un aumento interanual de 24,1%, con lo cual seobserva el mayor dinamismo de la construcción a escala local.

MERCADO INMOBILIARIO

En el mes de octubre de 2006, la cantidad de escrituras traslativas de dominio anotadas en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires fue de 8.119, lo que implicó una baja de 3,8% con relación al mismo mes de 2005, la tercera merma consecutiva en lo que va del año.

En cuanto al acumulado de los primeros diez meses, se verificaron 69.096 operaciones, lo que significó un aumento de 1,9% en términos interanuales. De esta manera, se destaca la distinta performance entre las series de mercado inmobiliario y construcción, la que tuvo un incremento acumulado de 38,1%.

En cuanto a las escrituras hipotecarias, en octubre pasado se registraron 653 operaciones, mostrando un incremento de 10,9% con relación al nivel observado un año antes. Durante el acumulado de los primeros diez meses del año, se verificaron 5.454 operaciones, lo que significó un alza de 21%.

Por su parte, comienza a advertirse una progresiva recuperación del crédito hipotecario ofrecido por los bancos en el ámbito nacional, que exhibió en noviembre de 2006, y por noveno mes consecutivo, un ascenso interanual (14,5%),logrando quebrar de esta manera la racha negativa que caracterizó su evolución desde fines de 2001.




RESOLUCION 4141/06
Defensoria de la Ciudad, 26 de diciembre de 2006

VISTO:

La actuación nº 7009/06, iniciada de oficio por esta Defensoría del Pueblo y tramitada en la Adjuntía a cargo del arquitecto Atilio D. Alimena, donde se considera la convergencia de distintas actuaciones referidas a construcciones en altura destinadas a vivienda multifamiliar, en aparente violación a las normas urbanísticas vigentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Y CONSIDERANDO QUE:

La construcción de edificios en altura en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ha generado desde fines de la década del ‘80 y especialmente en los inicios de la del ‘90, una sistemática violación a las normas establecidas.

Mediando consideraciones especiales y particulares “excepciones”, miles de metros cuadrados de edificación se construyeron sin respetar los Códigos de Planeamiento Urbano y de Edificación y en total desmedro de la calidad de vida de los vecinos.

La autonomía de la Ciudad de Buenos Aires, permitió la sanción de la Constitución propia del distrito, la cual incorpora en su Capítulo Cuarto (en los arts. 26 al 30 incluido), todo aquello concerniente a la “Calidad de Vida de los Vecinos” refiriéndose en particular a la “Regulación del uso del suelo, la localización de las actividades y las condiciones de habitabilidad”.

Con el mismo concepto de “Calidad de Vida” antes enunciado, se explicita en el art. 30, lo atinente a la obligatoriedad para el estudio de “Evaluación Previa del Impacto Ambiental” para todo emprendimiento susceptible de relevante efecto.

Todo lo descrito pone en evidencia la clara intención de los Constituyentes de referir la temática ambiental hacia el concepto de preservación y defensa de los intereses y resguardo de las generaciones presentes y futuras.

Con el espíritu mencionado se sanciona en el año 1998 y conforme a los términos del art. 30 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Ley nº 123 “de Evaluación del Impacto Ambiental”. En los arts. 14º y 15º de la referida ley se enunciaban las actividades o desarrollos que se presumían como de mediano impacto ambiental. Entre ellas se incluía “la construcción de edificios de acuerdo con las condiciones que fije la reglamentación”.

Con el paso de los años en lugar de profundizar el concepto “ambiental” tan sensible para los Constituyentes, se trató de simplificar las metodologías de categorización, como resultado de lo cual se sanciona en el año 2000 la Ley nº 452 que, entre otras cosas, deroga los mencionados arts. 14º y 15º de la Ley nº 123.

Así, bajo el pretexto de simplificación se desvirtuó el concepto ambiental que la Constitución de la Ciudad contempla. En el caso particular de la construcción de edificios no resulta menor la afectación de los perfiles urbanos, eliminación de visuales, pérdida de la privacidad, pérdida de la luz solar, imposibilidad de la circulación de aire o bien conformación de corredores de viento, podrían ser los factores adversos en un simple y primer análisis de la cuestión.

A poco de darse rienda suelta a “la simplificación”, surgen más factores desfavorables de peso a ser tenidos en cuenta en una básica “Evaluación de Impacto Ambiental”: desagües cloacales, suministro de agua corriente, red de alimentación eléctrica, capacidad de estacionamiento, red de circulación vial, espacios verdes de uso público, colegios, servicios de salud, etc.

Lo descrito pone en evidencia que la simplificación no sólo ha burlado el espíritu de la Constitución, sino que además ha mancillado la voluntad del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, manifestado a través de sus Constituyentes que previamente y mediante el libre ejercicio de la democracia había elegido en las urnas.

Mediando a lo largo del tiempo diversas modificaciones a las resoluciones que reglamentaron y modificaron tal reglamentación, ya la Resolución nº 873/AA. Ley 123-SSMA-2004 establecía, en su art. 4º, que “...las actividades, proyectos, programas y/o emprendimientos que se encuadren en rubros previstos en los Cuadros de Usos 5.2.1, como de Impacto Ambiental Sin Relevante Efecto (SRE), se considera así categorizados sin necesidad de una declaración expresa por parte de la Autoridad de Aplicación”. Es decir, se obvia la responsabilidad del Estado de categorizar en forma particular cada situación.

Sin embargo, esta simplificación hacia referencia a actividades comerciales, industriales o de servicio incluidas en el Cuadro de Usos 5.2.1 del Código de Planeamiento Urbano y de las Pautas de Unificación (Anexo VI del Decreto nº 1352/GCABA/02). Posteriormente, mediante la Resolución nº 61/GCABA/SSMA/05 se incluyó el siguiente texto (Anexo IV) “...Toda obra pública o privada, con una superficie cubierta mayor a 10.000 m2, cualquiera sea su destino, resultará sujeta a categorización (s/C)”.

De esta manera, con el pretexto de simplificar, sólo se incluye en la obligación de categorizar las construcciones de más de 10.000 m2. Coherente con este criterio de dar vía libre a grandes construcciones evitando la categorización puntual, el Gobierno emitió en el mes de octubre de 2005 la Resolución nº 104-SSMAMB-05, en la que “atendiendo a los reclamos de distintos sectores y en búsqueda de una mayor eficiencia” reemplaza el inc. a) del art. 4º de la Resolución nº 873/04 estableciendo que “...las actividades, proyectos, programas y/o emprendimientos que se encuadren en rubros previstos en el Cuadro de Usos 5.2.1 como de Impacto Ambiental Sin Relevante Efecto (SRE), se consideran así categorizados sin necesidad de una declaración expresa por parte de la Autoridad de Aplicación, excepto aquellos que comprendan una superficie cubierta total mayor de 10.000 m2, en cuyo caso deberán contar con una declaración expresa de la Autoridad de Aplicación, para lo cual deberán cumplir con el trámite previsto en el art. 6º, inciso c de la presente resolución”.

Vemos que las diferentes Resoluciones que el Ejecutivo emite tienden a mantener la “categorización automática” como Sin Relevante Efecto (S.R.E.) a todo edificio de menos de 10.000 m2.

Ahora bien, para tener una cabal idea de lo que representa un edificio de 10.000 m2 de superficie cubierta en una ciudad como la nuestra, resulta útil efectuar unas simples operaciones de cálculo. Un edificio construido en un predio de 8,66 metros de frente con un fondo de 40 metros (terreno clásico en nuestra ciudad), emplazado en un distrito R2a permitiría una construcción máxima aproximada de 1.800 metros cuadrados con un desarrollo de siete pisos de altura. Es decir, que en una zona residencial R2a un edificio de siete pisos equivale a 1.800 m2, mientras que la reglamentación de la institución de Evaluación de Impacto Ambiental establece un límite de 10.000 m2 de superficie cubierta considerándola Sin Relevante Efecto en forma automática (sin la intervención puntual de la Autoridad de Aplicación), lo cual equivale a la construcción de cinco edificios simultáneos.

En la búsqueda de la optimización de la “eficiencia y efectividad” del accionar del Estado para el resguardo de los derechos y garantías del ciudadano, en este caso su “Calidad de Vida”, es interesante que el funcionario interprete el espíritu de los Constituyentes a los efectos de mejorar su condición, pero resulta violatorio de todos los principios del derecho “avanzar sobre los intereses legítimos de las personas” y legislar en detrimento de sus garantías.

A poco de analizar la cuestión planteada en cuanto a la necesaria “Categorización” y “Evaluación de Impacto Ambiental” es más que evidente que la afectación a las personas resulta ser notoria; si de algo sirve, sería bueno recordar el art. 26 de la Constitución de la Ciudad, donde los constituyentes expresan: “El ambiente es patrimonio común. Toda persona tiene derecho a gozar de un ambiente sano, como así el deber de preservarlo y defenderlo en provecho de las generaciones presentes y futuras...”.

Es necesario recordar y remarcar, que no estamos hablando de un hecho vulgar o antojadizo, pues la violación de los principios referidos a la temática ambiental constituyen un daño en muchos casos irreparable con afectación a los intereses difusos de los ciudadanos, pero especialmente a sus vidas.

De todo lo expuesto surge la necesidad de rever la reglamentación de la Ley nº 123 (y su modificatoria) de manera tal que las construcciones de edificios con una superficie cubierta “razonablemente importante” deba ser categorizada en forma específica.

En la presente época, cuando gran cantidad de vecinos se movilizan para evitar que sus barrios se vean afectados por la construcción de grandes torres que traería aparejado serios problemas ambientales y de servicios, se torna necesario repensar la reglamentación cuestionada y establecer límites con superficies cubiertas más exiguas.

POR TODO ELLO:

LA DEFENSORIA DEL PUEBLO
DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES
R E S U E L V E :

1) Recomendar al señor Jefe de Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, licenciado Jorge Telerman, que disponga se analice la cuestión a fin de replantear la reglamentación de la Ley nº 123 (y su modificatoria) a fin de evitar las construcciones de edificios de gran altura sin la previa categorización y evaluación del impacto ambiental.

2) Poner en conocimiento de la presente Resolución a los señores Ministros de Planeamiento y Obras Públicas, ingeniero Juan Pablo Schiavi, y de Medio Ambiente, don Marcelo Vensentini, a fin que elaboren las propuestas correspondientes.

3) Poner en conocimiento de la presente Resolución al señor Presidente de la Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, don Alvaro González, y a los integrantes del Consejo del Plan Urbano Ambiental.

4) Registrar, reservar en la Adjuntía para su seguimiento y oportunamente archivar.